+34 638 042 482      Email  
 
 
 
 

Poblacion

 
 

Tipo

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

miércoles, 29 de noviembre de 2017

¿Cómo calcular el valor de una propiedad?

Desde Marti Projects Agencia inmobiliaria en la Costa Blanca, queremos facilitar en todo lo posible cualquier asunto relacionado con el tema inmobiliario, en este artículo les ofrecemos una forma simple de conocer aproximadamente el valor estimado de una propiedad en España basándonos en una tabla de relación de precios entre la venta y el alquiler de un inmueble denominada Per

La duda que siempre nos surge cuando pensamos en la compraventa o alquiler de una propiedad es el PRECIO, ¿Es caro o barato?

Da lo mismo si es el comprador, el posible inquilino o el propietario, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una propiedad independientemente en venta o alquiler.

A través de la entidad bancaria Bankinter, de la cual nuestra empresa es agente autorizado, les ofrecemos una tabla y una  fórmula con la que usted mismo podrá calcular una aproximación al que debería ser el precio de una propiedad, al resultado que nos ofrece esta tabla luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la baja en función las características concretas de cada inmueble, pero que al menos le colocará en un nivel de precios adecuado.

La clave de la tabla se llama: PER (Price Earnings Ratio)

Existe una relación entre los precios de venta y alquiler que varían con el tiempo pero que se pueden calcular:

- Rentabilidad bruta por alquiler; Sería el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una propiedad en alquiler entre su precio de venta. Sirva de  ejemplo; una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

(12.000/240.000) x 100 = 5%

- El PER; Si se realiza la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio).Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc. Con lo cual el PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:

(240.000 / 12.000) = 20 veces

- Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta; De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable. Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2016 es del 4,6%. Esto equivale a decir que el PER es de 21,7 años o 260 meses.

Resumiendo, si tenemos la seguridad de que una vivienda de similares características a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 260 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.000 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 260 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 260.000 euros en las condiciones actuales.

De la misma manera, si tenemos una vivienda que podría venderse por 260.000 euros, bastaría con dividir entre 260 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.000 euros mensuales.

A través de estos datos ya podrá construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual.

Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado, los datos anteriores se han calculado de acuerdo con el último dato publicado por el Banco de España de una rentabilidad del 4,6% de 2T 2016 (PER 21,3 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 260 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero varía con el tiempo.

En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (21,7 veces) mejor será comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler.

Contemplar posibles ajustes para cada propiedad

La tabla anterior sirve como aproximación de precios de venta y alquiler, sin embargo después conviene afinar porque no todos los mercados ni todas las  viviendas son iguales. Como reglas generales tenemos que el PER puede variar por:

- Ubicación; Las provincias con más demanda suelen tener un PER más alto que las que tienen menor demanda.  Así, contrasta que en España el PER de San Sebastián sea de 27 años, mientras que el de Las Palmas quede en 17 años.

- Localización; Dentro de una misma ciudad o localidad, también varía el PER. Así, por ejemplo, los zonas con mayor demanda y consideradas como más consolidadas, suelen tener un PER más alto.

- Las mejores casas suelen tener un PER más alto; En consonancia con todo lo anterior, por las mejores casas o las que están en mejor estado se suele pagar un sobreprecio por la seguridad que supone invertir en ellas. Las casas de calidad inferior suelen tener un PER más bajo.

Todos estos datos, llevan a la realidad de que en las mejores casas muchas veces es más fácil vivir de alquiler que comprarlas. De hecho, hay personas que pueden pagar un alquiler en una buena zona de las ciudades, pero que no podría comprarse el piso en el que vive de alquiler.

Esperamos que esta información les haya sido de su interés y les facilite tener una idea aproximada sobre el valor de un inmueble en España, no dude en consultarnos para cualquier aclaración, estamos encantados en atenderle.

 
 
 

Poblacion

 
 

Tipo