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miércoles, 29 de noviembre de 2017

Reforma de la Ley Hipotecaria

Desde Marti Projects Inmobiliaria en Moraira queremos transmitirles los nuevos cambios de la Reforma de la Ley Hipotecaria, las novedades más importantes que ofrece y con el fin para el cual se ha realizado.

El Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario son instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. La coordinación de la información existente en ambas instituciones resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y Administraciones.

La finalidad de esta Ley es conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro, con los elementos tecnológicos hoy disponibles dotando al procedimiento de un marco normativo adecuado, y así de un mayor grado de acierto en la representación gráfica de los inmuebles, incrementando la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y simplificando la tramitación administrativa.

El primer efecto de la reforma será favorecer la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, es esencial para el Registro determinar con la mayor exactitud posible la porción de terreno sobre la que proyecta sus efectos, para el Catastro es esencial conocer y reflejar en cartografía todas aquellas modificaciones o alteraciones registrales que se produzcan sobre las realidades físicas de las fincas mediante cualquier hecho, negocio o acto jurídico.

La Ley define cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia.

El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.

El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas, la notificación se hará de forma personal, para el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el Boletín Oficial del Estado

Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.

La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto de calificación registral

Principales novedades de la nueva reforma

Con anterioridad a la citada reforma la delimitación geográfica de las fincas registrales  generalmente, era potestativa, y no obligatoria, y permitía bases gráficas no georreferenciadas, con la nueva regulación, se aumenta el número de supuestos en los que la identificación geográfica es requisito para la inscripción registral, a partir de su entrada en vigor absolutamente todos los supuestos de apertura de folio registral, como segregación, división, agrupación o agregación, y exige la delimitación geográfica de la superficie ocupada por las construcciones o instalaciones que se declaren en el interior de la finca.

Consecuencias prácticas

Aunque una segregación o división se pudiera inscribir sin licencia (con declaración municipal de su innecesaridad) o incluso una agrupación sin nada de ello, debe aportarse en todo caso la delimitación georreferenciada de la/s fincas de resultado, deberá acompañarse un certificado técnico que acredite la georreferenciación de la superficie ocupada para inscribir una edificación, ya sea nueva o antigua, en los casos relativos a suelos, será obligatorio la georreferenciación de su delimitación en un sistema oficial permitiendo no sólo el distinguirla de las colindantes, sino ubicarla y delimitarla con carácter absoluto sobre la superficie terrestre, en el caso de tratarse de inscribir una reparcelación ha de estar debidamente georreferenciada en cada uno de los vértices de cada una de las parcelas o elementos de la reparcelación.

Archivo registral del libro del edificio se impone, a nivel nacional, la necesidad de aportar, para su archivo y posterior publicidad registral, el libro del edificio, cuando se inscriba una edificación a la que por ley le sea exigible. Ante de la ley se podían inscribir bases gráficas sin existir regulación legal concreta del procedimiento y requisitos para ello, ni de los efectos jurídicos de tal inscripción, ahora, se exige, para poder inscribir una base gráfica, la previa tramitación de un procedimiento registral con las debidas garantías y posibilidad de intervención de los colindantes. Si es de origen catastral, se ha de notificar a los colindantes registrales y si no es de origen catastral, se ha de notificar a los colindantes registrales, y a los catastrales.

A efectos jurídicos, se proclama que se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que haya quedado incorporada al folio real con dos importantes matizaciones:

- Si la base gráfica inscrita no ha sido la catastral, se requiere, para que se produzca tal efecto jurídico, que haya sido validada previamente por una autoridad pública y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica.

- A tales efectos jurídicos no se considerará suficiente la comprobación o validación que se hubiera realizado por los Registradores, conforme al segundo inciso de la regla 1. ª Del apartado Cinco del artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, a los solos efectos de hacer constar la referencia catastral al margen de la inscripción de la finca.

Con anterioridad a la Ley la base gráfica no catastral podía admitirse, inscribirse, y publicarse incondicionalmente y pervivir indefinidamente sin coordinarse con la base gráfica catastral, tras su aprobación se establecen las siguientes previsiones o restricciones respecto de las bases gráficas no catastrales: Sólo son admisibles en determinados supuestos excepcionales:

- Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad extra registral del Título VI de esta Ley en los que expresamente se admita una representación gráfica alternativa.

- Cuando el acto inscribible consista en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde judicial, que determinen una reordenación de los terrenos.

Debiendo cumplir determinados requisitos técnicos: deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral y tales requisitos serán fijados mediante resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, una vez inscrita, el Registrador remitirá la información al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora, para que este practique, en su caso, la alteración que corresponda, mientras el catastro no haya incorporado la base registral no catastral, la publicidad formal de ésta deberá advertirlo así: se hará constar en esta publicidad el hecho de no haber sido validada la representación gráfica por el Catastro. Hasta que no transcurran seis meses sin que Catastro manifieste su oposición por motivos estrictamente técnicos, no se aplica la presunción del artículo 38 sobre la ubicación y delimitación geográfica de la finca. Si el catastro finalmente incorpora como propia la base registral no catastral la Dirección General del Catastro lo trasladará al Registro de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales correspondientes, así como la circunstancia de la coordinación, e incorpore al folio real la representación gráfica catastral, solo  a partir de ese momento, el registro ya no dará publicidad de la base gráfica inscrita no catastral, sino de la nueva base catastral actualizada, que ya es coincidente con la registral.

Anteriormente cuando respecto de una finca se alcanzaba la coordinación plena entre Catastro y Registro, el Catastro no informaba de ello, ni incorporaba a su base de datos el identificador registral, mientras que el Registro sí incorporaba y publicaba la referencia catastral, ahora, alcanzada la coordinación, ese atributo se hace constar de manera destacada tanto en el registro como el en Catastro, y éste último incorporará a la descripción catastral del inmueble coordinado, también, el código único de finca registral.

Hasta la entrada en vigor de la nueva Ley no se establecía ninguna restricción a la posibilidad de descoordinación sobrevenida, ya sea en cuanto a titulares (sujetos del derecho), o en cuanto a la delimitación perimetral de la finca (objeto del derecho), ahora sigue sin limitarse en modo alguno la posibilidad de perder la coordinación alcanzada; Incluso se refuerza y ampara de manera expresa la posibilidad de que, tras alcanzarse la coordinación catastro-registro, pueda después el catastro descoordinarse unilateralmente en virtud de actos no inscritos. Añadiéndose un apartado 3 al artículo 11 de la ley de catastro, que de modo análogo a lo que ya dispone el 9.5 en materia de titularidades, señala, respecto de los inmuebles, que: En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la de la coordinación.

En la Ley anterior, el procedimiento notarial de subsanación de discrepancias  de la ley de catastro estaba condenado al fracaso, simplemente si algún interesado no comparecía, con la implantación de la nueva Ley se exige oposición expresa, y no simple incomparecencia, para que dicho procedimiento haya de abortarse.

Anteriormente, no había un sistema efectivo, más allá de las clásicas notificaciones postales y en edictos en términos literarios, que realmente permitiera conocer a posibles interesados qué porción concreta del territorio está siendo o ha sido objeto de algún procedimiento registral que afecte a su descripción y delimitación geográfica, ahora sí se implanta un sistema público de alertas registrales geográficas, de utilización preceptiva en cualquier procedimiento que afecte o pueda afectar a la identificación geográfica de las fincas, y que permite una publicidad más efectiva y adicional al actual sistema de notificaciones o edictos, que también se mantiene.

Con anterioridad a la reforma la inscripción de excesos de cabida de hasta un 20% podían hacerse unilateralmente con un simple certificado técnico sin posible intervención de colindantes, pasando a ser ahora en cualquier exceso de cabida que supere el 5% o el 10% si se apoya en datos catastrales, necesita la tramitación de un expediente notarial con citación a los colindantes.

Hasta la entrada en vigor de la nueva reforma, los expedientes de dominio para inmatricular fincas, o reanudar tracto, obtener la cancelación de cargas caducadas, o solventar la doble inmatriculación, estaban atribuidos a la autoridad judicial, pasando ahora a desjudicializar los procedimientos de concordancia del registro con la realidad extra registral, cuando no exista contienda y oposición entre partes recomendando a los notarios la competencia para tramitar el expediente de dominio para la inmatriculación de fincas o reanudación de tracto, así como las rectificaciones descriptivas, y deslindes, y a los registradores los relativos a la liberación de cargas y gravámenes y subsanación de la doble inmatriculación, todo ello modernizando sus trámites, suprimiendo privilegios como el concedido a determinada confesión religiosa, aumentando sus garantías y publicidad efectiva, y sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva.

La protección registral al dominio público anteriormente dependía casi por completo de que constara previamente inmatriculado, pasando en su lugar ahora a potenciar la protección registral del dominio público, se prevé que el registrador habrá de velar por la protección del dominio público incluso no inmatriculado si su existencia extra registral pudiera apreciarse a través de la interoperabilidad de sistemas de información geográfica oficiales.

Igualmente  hasta el momento, era muy reducida la posibilidad efectiva de que el registrador pudiera conocer, para aplicarlo en su calificación registral, en qué medida el planeamiento urbanístico afecta a una finca concreta, con la nueva reforma se establece que: Los municipios, en el plazo de tres meses desde la publicación de esta Ley, pondrán a disposición de los Registradores, para su incorporación a la aplicación informática auxiliar a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, un acceso mediante servicio de mapas web a todos los planes urbanísticos generales y de desarrollo, debidamente georreferenciados y meta datados, así como a sus modificaciones aprobadas definitivamente y en vigor, ofreciendo una alternativa a los que no pudieran hacerlo así por falta de disponibilidad técnica o presupuestaria, a través de la disposición adicional quinta.

La nueva ley viene a intentar conciliar y armonizar, a través de la seguridad jurídica que proporciona el registro de la propiedad y su coordinación e interoperabilidad con el catastro, y otros sistemas públicos de información territorial, los intereses públicos y privados que confluyen sobre el territorio. Desde nuestra empresa queremos comunicarle que disponemos de los medios necesarios para la realización de los certificados técnicos acreditando la georreferenciación de su propiedad con el fin de agilizar la tramitación para la posterior  inscripción de la propiedad en el Registro, puede solicitar un presupuesto orientativo sobre la cuantía de dicho certificado.