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miércoles, 29 de noviembre de 2017

Gastos de la compra de una vivienda y quien tiene que pagar

Desde nuestra empresa Marti Projects S.L. y con el afán de brindarles una información clara y sencillas sobre los aspectos relativos a la compra y venta de una vivienda en España publicamos este nuevo artículo en nuestro blog.

A la hora de la compra de una vivienda debemos tener en cuenta que hay que sumarle al precio de esta una serie de gastos que son:

La ley marca qué gastos corresponde pagar al vendedor (sólo la plusvalía municipal y el original de la escritura) y al comprador (casi todo).

Aunque se puede pactar cualquier tipo de reparto de los gastos, incluido el que todos ellos sean abonados por la parte compradora siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal, hay escaso margen para una posible negociación

En el caso de que la parte vendedora sea un promotor inmobiliario, la ley le obliga a pagar la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. En el caso de existir una hipoteca también debe pagar la cancelación de esta que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma.

Se pueden detallar los gastos en:

a- Notaría

Son los producidos por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía varia dependiendo del importe del inmueble, aunque puede ser incrementados por aspectos relativos de la operativa en la notaria (número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc.)

La notaria aplica un arancel fijo establecido por el gobierno en 1989 (Todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio). Sólo están autorizados en  hacer un descuento del 10%, provocando que la competencia sólo se base en la calidad. A continuación estos son los aranceles vigentes en la siguiente tabla para viviendas libres, en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los costes.

Dependiendo del precio de la propiedad el importe varía, estas cantidades son orientativas y no nos podemos responsabilizar de los cambios que puedan darse en las tarifas pero sí que valdrán para darnos una idea sobre el pago.

Importe de la compra

      25.000 €         600 €                150.000 €        710 €               300.000 €               830 €

      50.000 €         625 €                200.000 €        750 €               400.000 €               850 €

    100.000 €         675 €                250.000 €        790 €               975.000 €               875 €

b - Registro de la Propiedad

Gastos generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos de notaría, también están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble

Existen variaciones que modifican las reglas generales. Así por ejemplo, hay cambios para viviendas de protección oficial, de montes, o de explotaciones agrarias.

Igualmente dependiendo del precio de la propiedad el importe varía, estas cantidades son orientativas y no nos podemos responsabilizar de los cambios que puedan darse en las tarifas.

Importe compra

      25.000 €         395 €                150.000 €        470 €               300.000 €               590 €

      50.000 €         420 €                200.000 €        510 €               400.000 €               630 €

    100.000 €         445 €                250.000 €        550 €               975.000 €               650 €

c- Impuestos

Se debe diferenciar según el tipo de vivienda que se haya adquirido

-Impuestos por la compra una vivienda nueva

La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la hacienda pública

IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%).

En el caso de que la vivienda ha estado alquilada tras la finalización de las obras y las compran las personas que han vivido en ellas también son consideradas "primera entrega", pagando el IVA. Si los compradores son diferentes a los arrendatarios no tienen esta consideración y pagarían como viviendas de segunda mano.

Pagan un IVA del 10% los edificios destinados principalmente a viviendas (la superficie construida que se destine a viviendas debe ser al menos el 50%), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades (frente al 21% general)

El tipo de IVA establecido actualmente es: 10% con carácter general y 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Este tipo de impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa.

Este impuesto se sumara al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% - 1,5%)

- Impuestos por la compra de vivienda de segunda mano

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA (IGIC en Canarias) para el caso de viviendas de segunda mano

La cuantía viene fijada por aplicación de un porcentaje entre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida (entre el 6% - 10%). En algún caso en concreto existen tipos reducidos como VPO (Viviendas de Protección Oficial, familias numerosas, jóvenes, etc.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): Al igual que en las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el registro. El tipo de gravamen aplicable será el que determine cada comunidad (0.5% - 1.5%) sobre el importe de la compraventa

d- Gestoría

Sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad

La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Esta tarifa no está regulada al tratarse de profesionales libres. Normalmente se pide una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente el día de la firma ante el notario. Sera devuelta el dinero que haya sobrado una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad,

e- Plusvalía Municipal

Tipo de impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor. Para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año.

Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento.