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miércoles, 29 de noviembre de 2017

Contrato de Arras Penitenciales

Desde Marti Projects S. L. ya hemos publicado información de los distintos tipos de precontratos de compra-venta que se puede utilizar a la hora de formalizar la adquisición de una propiedad. Le damos un espacio especial al Contrato de Arras ya que es el que más se suele utilizar. Analizamos qué datos deben de figurar y las obligaciones que contempla. Generalmente cuando se hace mención de un Contrato de Arras se suele referir al Contrato de Arras Penitenciales reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Existen otras dos modalidades de Contratos de Arras; Contrato de Arras Confirmatorias y Contrato de Arras Penales y conviene especificar qué tipo se usara en el documento legal ya que las implicaciones y requerimientos de cada modalidad son muy diferentes.

Contrato de Arras Penitenciales y sus obligaciones

La firma de este contrato compromete tanto al comprador a adquirir la vivienda, como al propietario a venderla, en un plazo y condiciones pactadas entre ambos. Además, supone el pago de una cantidad de dinero (arras, en concepto de señal, demostrando un interés serio por la adquisición de la propiedad) a cuenta como prueba de este compromiso.

Este tipo de contrato puede rescindirse tanto por parte del comprador como por la parte del vendedor. Si es el comprador quien decide rescindir el acuerdo, perderá el dinero depositado en acto de la firma del Contrato de Arras Penitenciales. Por el contrario, si es el vendedor quien decide cancelar la operación, éste tendrá que abonar al comprador el doble de la cantidad aportada a cuenta en el mismo acto anteriormente citado.

Datos que debe de incluir el Contrato de Arras Penitenciales

- Datos de las partes comparecientes tanto de la del vendedor como la del comprador: El Contrato de Arras Penitenciales debe reflejar el nombre y apellidos, estado civil, domicilio y DNI. En el caso que en la operación interviene una persona jurídica (Sociedades u otras entidades) deberá detallar el CIF, los datos de la escritura de constitución de la sociedad y del poder del representante legal.

En el caso que se adquiera la vivienda en pareja:

Para parejas casadas en régimen de separación de bienes o se adquiere esta propiedad sin estar casados o simplemente realizamos esta compra conjuntamente con otra persona, es necesario que comparezcan y firmen todos los futuros propietarios.

Para parejas casadas en régimen de gananciales no es necesario que comparezcan los dos conyugues, ni en la firma del precontrato ni en la escritura final. Una sola firma hace efectiva la compra de la vivienda y ésta pasa directamente a la sociedad de bienes gananciales.

Hay que tener en cuenta que en comunidades autónomas como Cataluña, Navarra o Aragón existen diferentes regímenes matrimoniales a la hora de aplicar el marco legal correspondiente.

Si la propiedad proviene de una herencia

En el Contrato de Arras Penitenciales de compraventa debe figurar el nombre de todos los herederos que venden y estos pueden; Designar que uno de ellos actúe como representante legal o bien asistir a la firma, detalle que también debe figurar en el Contrato de Arras Penitenciales.

Los datos de la propiedad: Descripción exhaustiva y posible cargas. Aportada en la documentación obtenida tras solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad o bien en el Registro Mercantil  si se trata de viviendas de obra nueva, que nos certifica que la propiedad cumple con todas las garantías legales.

El Precio Total y la Cuantía de las Arras propiamente dichas; Es decir, la cantidad pactada que se entrega a cuenta, este importe se descuenta del total del precio del inmueble y suele oscilar alrededor del 10% del precio total.

La forma de pago. El desembolso suele realizarse mediante un cheque conformado a nombre del promotor de la vivienda en el caso de nueva construcción o del propietario o propietarios si se trata de una propiedad de segunda mano.

El Plazo en el que se realizará la escritura pública de compra-venta; Normalmente este plazo no excede de los tres meses.

Gastos e impuestos asociados a la compraventa y quién los asumirá. En el caso de la adquisición de viviendas de obra nueva, el comprador deberá de pagar el IVA, mientras que en la compra de viviendas de segunda mano, deberá de abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ITP. El vendedor, en cambio, deberá de afrontar el coste de la plusvalía.

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