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jueves, 21 de septiembre de 2017

Inspección técnica de edificios

La Inspección técnica de edificios (ITE) es un control técnico al que deben someterse cada cierto tiempo los edificios en algunas ciudades españolas.

No existe homogeneidad en España y de hecho, hay municipios en los que no está implantada.

La ITE obliga a los dueños de los edificios con una antigüedad determinada a contratar una inspección periódica (en muchos ayuntamientos la antigüedad es a los 50 años y en otros a los 30 años y el periodo de contratación también es variable).

La ITE es un tipo de mantenimiento legal preventivo, por el cual se somete periódicamente a los edificios a la revisión de una serie de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan.

Las ITE vienen reguladas por el Real Decreto-ley 8/2011 de 1 de julio y por las distintas Ordenanzas Municipales, que determinan las condiciones para las inspecciones.

El Real Decreto-ley 8/2011 establece lo siguiente en relación con las ITE:

Artículo 21. Obligatoriedad de la inspección técnica de edificios.

1. Los edificios con una antigüedad superior a 50 años, salvo que las Comunidades Autónomas fijen distinta antigüedad en su normativa, destinados preferentemente a uso residencial situados en los municipios señalados en la disposición adicional tercera, deberán ser objeto, en función de su antigüedad, de una inspección técnica periódica que asegure su buen estado y debida conservación, y que cumpla, como mínimo, los siguientes requisitos

a Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.

b Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

2. Las actuaciones contenidas en este artículo se aplicarán en la forma, plazos y condiciones que regulen las Comunidades Autónomas. Los Municipios podrán establecer sus propias actuaciones en el marco de los mínimos estatales y autonómicos.

3. Las inspecciones realizadas por encargo de la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios que se refieran a la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario extenderán su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

Artículo 22. Efectos de la inspección.

Cuando de la inspección realizada resulten deficiencias, la eficacia del documento acreditativo de la misma, a los efectos de justificar el cumplimiento del deber legal de conservación a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Suelo, quedará condicionada a la certificación de la realización efectiva de las obras y los trabajos de conservación requeridos para mantener el inmueble en el estado legalmente exigible, y en el tiempo señalado al efecto.

Disposición adicional tercera. Aplicación de la inspección técnica de edificios obligatoria.

Las determinaciones contenidas en este Real Decreto-ley relativas a la inspección técnica de edificios sólo serán aplicables en los municipios con población superior a veinticinco mil habitantes salvo que las Comunidades Autónomas fijen otros estándares poblacionales y en aquéllos que las Administraciones incluyan en las áreas o los entornos metropolitanos que delimiten. Las Comunidades Autónomas, cuando las circunstancias lo aconsejen, podrán disponer la aplicación de las determinaciones relativas a la inspección técnica de edificios a municipios no comprendidos en el apartado anterior, y en dicho caso, establecer excepciones del cumplimiento de la misma a determinados edificios según su tipología o su uso predominante.

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

Este Real Decreto ley entrará en vigor el día de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, a excepción de lo dispuesto en el artículo 21, en relación con la inspección técnica de edificios, que entrará en vigor al año de su publicación.

Al margen del establecido por el citado Decreto-ley, las distintas ordenanzas establecen la periodicidad mínima con la que los edificios deben pasar la ITE, que varían según la ciudad y la antigüedad del inmueble.

Asimismo, establecen que la obligación de realizar la ITE corresponde al/los propietario/s del edificio, quienes deberán contratar a un técnico independiente o entidad de inspección técnica homologada, a fin de que emita un informe, en el que establezca el estado de conservación del mismo, y si es preciso, o no, realizar obras de conservación/rehabilitación.

Consejos para pasar la ITE con garantías

Para que su comunidad de vecinos no tenga problemas a la hora de pasar la ITV es recomendable tener una serie de aspectos en cuenta, en un breve listado hacemos bajo nuestro punto de vistas unas pautas a seguir para evitar problemas posteriores.

Debe contratar a un técnico competente

El profesional que vaya a realizar la ITE debe ser independiente y con formación específica, nuestro consejo es contar durante la realización de las obras necesarias para la subsanación de los defectos con un técnico que, en su caso, se levanten en el acta de inspección, el cual debe ser el encargado de la dirección facultativa y debe responsabilizarse de la buena ejecución de las mismas. A tener en cuenta para no crear conflicto de interés, debe siempre separarse el técnico que efectúa la ITE y la empresa contratada para corregir las deficiencias detectadas. En la ITE prevalece un criterio técnico. Una mala praxis puede originar la realización de cuantiosas obras en una finca, solo soportadas por derramas comunitarias.

Precio

El precio de una ITE bien realizada no debería ser inferior a 400 euros, no confié en una ITE demasiado barata, si está bien realizada, teniendo en cuenta el número de viviendas un edificio así como otros condicionantes, no debería ser inferior a 400 euros.

Que debe incluir una ITV

En una ITV bien realizada debería incluir los siguientes datos; Las visitas realizadas al inmueble, la cumplimentación de las actas, recogida de antecedentes del edificio, visado del acta de inspección (optativo, no es obligatorio el visado colegial del acta de inspección de edificios, sí es recomendable, dado que si se visa la comunidad de propietarios tiene plena confianza de que el técnico autor del acta de la ITE está habilitado para desempeñar con suficientes garantías el trabajo y estará cubierto por el seguro de responsabilidad civil, sin embargo si será obligatorio en los certificados finales de obra en los que sea exigible la presentación del proyecto) y presentación en el Ayuntamiento de su municipio.  

Solicite una pre-ITE

Contemple la posibilidad de solicitar una pre-ITE. Solicite al técnico un avance de los posibles defectos o deficiencias que incluiría en el acta de inspección y así podrá valorar y realizar las obras necesarias previas a la emisión del informe si fuera necesario evitando una calificación desfavorable lo cual nos dirigirá a una ejecución de obras de mayor cuantía.

Posibles ayudas y subvenciones

La comunidad debe informarse de las ayudas o subvenciones que en materia de rehabilitación existen a nivel local, autonómico o estatal y solicitarlas si su inmueble cumple las condiciones de alguna de ellas.


ITV desfavorable
En el caso de contar con un acta de inspección desfavorable y en función del grado de las actuaciones a realizar recomendamos nombrar una comisión de obras en la Junta General de Propietarios donde se presenten los diferentes presupuestos, (Solicite varios, tres es un buen número y antes de optar por la opción más barata, analice bien que ofrece cada uno, formas de pago, entrega de los trabajos realizados, etc). Esta comisión debe estar habilitada por la junta para la contratación y representación de la propiedad junto con el técnico encargado de la dirección facultativa durante el periodo de tiempo que se ejecuten los trabajos de subsanación de los defectos.

La comunidad de propietarios debe cumplir, por Ley, con la obligación de realizar las obras que sean necesarias para la conservación del inmueble y de sus servicios, reuniendo así las mejores condiciones estructurales, habitabilidad, accesibilidad, de estanqueidad y seguridad.