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miércoles, 29 de noviembre de 2017

RECOMENDACIONES ANTES DE LA COMPRA

Antes de seleccionar un inmueble desde Marti Projects S.L. les brindamos una serie de recomendaciones muy importantes a tener en cuenta bajo nuestro criterio.

1 Elección adecuada;

Seguramente el momento más difícil de comprar un inmueble es elegir el más adecuado, es aconsejable no tomar una decisión impulsiva para ello, desde Marti Projects S.L. recomendamos unas pautas a seguir;

-Tomarse su tiempo, comparar las diferentes posibilidades que le ofrece el mercado inmobiliario.

- Examinar la propiedad con detalle

- Y muy importante asegurarse de la situación legal de la propiedad antes de emprender cualquier acción.

- Comprobar en el Ayuntamiento pertinente de la situación del inmueble en términos urbanísticos, consultar si hay futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, que pudieran afectar al inmueble o a su entorno alterando las circunstancias que influyen en su decisión.

2 - La Agencia Inmobiliaria;

Es la que ofrece un servicio al vendedor por eso es él quien debe pagar la comisión por estos servicios. Si la compra se está realizando a través de un Agente Inmobiliario será él quien le pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación a aportar. En caso contrario deberías conocer las comprobaciones previas indispensables para el buen fin de la operación.

3 - La Agencia Inmobiliaria;

Puede ofrecer servicios complementarios como la gestión con el banco para la concesión de la hipoteca o formalizar la compraventa en una determinada notaría. Como comprador usted no está obligado a aceptar esos servicios.

4 - Visita al Inmueble;

En la visita al inmueble nuestra recomendación es que aparte de valorar el estado general del inmueble, que preste especial atención a otros importantes aspectos como; comprobar el vecindario, el acceso a carreteras y medios de transporte o el nivel de ruido, factores muy importante en una buena calidad de vida.

Compruebe que la superficie del inmueble se adecua a sus necesidades, ya que es una de las características más importantes, si bien conviene aclarar la terminología utilizada más frecuentemente.

- Superficie construida (metros construidos): es la superficie de la vivienda incluyendo todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas. Normalmente es el dato reflejado en los planos de la vivienda.

- Superficie útil (metros útiles): es la superficie total descontando el grosor de los muros, vigas, tabiques... Supone normalmente alrededor de un 15% menos que la superficie construida. En el caso de las terrazas, si son abiertas, se considera la mitad de su superficie en el cálculo de la superficie útil.

- Superficie total o computable: es la superficie construida a la que se añade la parte proporcional de los elementos comunes, son los espacios de uso compartido por todos los vecinos, como el portal, la escalera, los jardines etc.

- La superficie construida respecto de la superficie total del edificio, incluyendo esas zonas comunes, es lo que define la cuota de participación de la vivienda en los gastos de comunidad del piso y es la base de la tasación de la vivienda.

5 - Registro de la Propiedad;

A través del Registro de la Propiedad, (Archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles. El Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc. Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc. Si la vivienda está gravada con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga) asegurarse de quien es el propietario del inmueble, su situación legal y si tiene alguna carga antes de adelantar ninguna cantidad de dinero, solicitando una nota simple.

6 - Compra sobre Plano;

En el caso de que la compra de  un inmueble se realice sobre plano, no firme ni pague ninguna cantidad, sin comprobar antes en el Registro Mercantil y de la Propiedad, que la empresa te ofrece el inmueble tiene la autorización legal para hacerlo. Asegurándose que el proyecto tiene ya aprobadas las licencias municipales necesarias y analice el contrato con un abogado para evitar cláusulas abusivas.

La información disponible en estos casos varía un poco ya que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal, debe solicitar;

- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.

Planos de situación del inmueble y de la vivienda.

- Descripción de la vivienda: Superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc.

- Memoria de calidades.

- Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

- Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega...).

7 - Inmueble de Segunda Mano;

En el caso de que el inmueble sea de segunda mano es importante conocer que no se está obligado a subrogarse a la hipoteca del anterior propietario si la hubiera, suponiendo que se decida una subrogación sobre la hipoteca anterior, debe saber que se puede negociar con el banco un cambio o una mejora de las condiciones.

Si el inmueble está gravado con una hipoteca en la cual no quiere subrogarse o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma.

Antes de la compra-venta es aconsejable revisar la siguiente documentación:

Título de propiedad del transmitente.

Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana).

Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.

Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad).

Últimos recibos de servicios al corriente de pago: Agua, luz, gas, etc.

ITE, Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles. Obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, en viviendas con más de 20 años.

 8 - Formalización de la compra;

En el momento de formalizar la compra, si la vivienda se paga al contado no es necesario acudir a la notaría (En el momento actual es un caso bastante improbable debido a la Ley de Blanqueo de Capitales, donde es necesario demostrar la procedencia del dinero), basta con un contrato privado entre las partes que sirva de comprobante de la operación.

En el caso de comprar un inmueble dentro de una comunidad de vecinos, debe solicitar a través del administrador de la finca o de la comunidad de propietarios el certificado que acredita que el inmueble está al corriente de los pagos a la comunidad.

El Notario debe consignar que tal certificado se aporta, de esta forma se evita que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas, Infórmese de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc. que acarree futuros gastos que son una obligación de la que responde el inmueble independientemente de quién sea el propietario. Debe tener en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.

Posteriormente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, deberá acudir a una notaría, normalmente en el caso de una compraventa, la notaría la suele elegir la persona paga los gastos.

- Tanto en documento público como privado, el vendedor queda obligado por los vicios o defectos ocultos de la vivienda. Es decir, el comprador podrá optar entre desistir del contrato (y recibir los gastos que pagó), o rebajar una cantidad proporcional del precio, según indiquen los peritos.

9 - Pago de impuestos;

Desde Marti Projects S.L. ya hemos hablado de los diferentes tipos de impuestos y gastos que conlleva una operación de compra-venta, los recordamos;

Si es una vivienda nueva, deberá pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido conocido como IVA, mientras que en el caso de las viviendas de segunda mano hay que abonar el llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

En ambos supuestos también hay que hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos ya que la vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas, este impuesto debe ser pagado por el propietario del inmueble. 

10 - Registro del inmueble.

Es la única manera de demostrar que usted tiene los derechos sobre la propiedad que acaba de adquirir.

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